전세권 설정과 확정일자의 차이

전세권 설정과  확정일자

= 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익한다. 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선 변제를 받을 권리가 있다.

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//▶ 전세권이란?
전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도를 좆아 사용・수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다. 전세권자는 전세금 반환을 위해서 목적부동산에 대하여 경매권과 우선변제권을 행사할 수 있다.

전세권이란 우리가 흔히 전세와 월세를 합쳐 전월세라고 부르는 주택을 빌려쓰는 계약과는 다른 것을 말한다. 

전세권자는 목적이 되는 물건의 상태를 유지하고 관리해야 한다. 전세권자는 전세권에 대한 침해가 생긴 경우 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사할 수 있다.

전세권은 타인의 부동산에 대한 권리다. 토지와 건물이 전세권의 목적이 된다. 그러나 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 

전세권은 전세권설정계약과 등기에 의해 성립한다. 전세금의 지급은 전세권이 성립하기 위한 요소다. 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수돼야만 하는 것은 아니다. 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있다. 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다.

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//▶ 전세권 설정 신청 방법과 절차
전세권 설정은 전세권자와 설정자가 공동으로 할수 있다. 전세권설정자는 임대인으로 등기의무자가 되고 전세권자는 임차인으로 등기권리자가 된다. 전세권을 설정할 때는 전세금과 전세권의 범위를 반드시 기입해야 한다. 존속기간이나 전대금지사항 등은 특약으로 등기할 수 있다.

전세권을 설정할 때 임대인은 △등기권리증 △인감증명서 △인감도장 △주민등록초본 △신분증 등이 필요하며 임차인은 △임대차계약서 △주민등록등본 △도장 등이 필요하다.

전세권 설정을 하기 위해서는 전세권 설정 등기 신청서를 작성해 등기소에 접수해야 한다. 각 지역의 구청 세무과에서 등록세와 교육세를 냈는지 확인 가능한 영수증을 제출해야 한다. 등기소에서 구입한 등기수입증지도 제출 서류 중 하나다. 

전세권을 설정하는데는 비용이 발생한다. 등록세는 전세 보증금의 0.2%, 교육세는 등록세의 20%, 증지는 1만5000원의 비용이 든다.

 

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//▶ 전세권 설정과 확정일자 차이
확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다. 우선변제권은 집이 경매로 넘어가게 될 경우 세입자를 보호해주는 역할을 한다. 경매대금에서 우선적으로 세입자의 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 우선변제권이다. 하지만 확정일자를 받았다고 해서 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 전부를 다 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 본인의 순위와 경매가격 등에 따라 달라질 수 있다. 

전세권 설정을 마치게 되면 등기사항전부증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실과 함께 전세권설정금액이 표기된다. 전세권 설정자는 부동산 전부에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있다.


확정일자 제도에 의해 보증금을 보호받기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 주민센터에서 확정일자를 받아야 한다. 이후 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제 거주해야 한다. 

전세권은 등기만 설정해두면 그 설정 순위에 따라 순위가 보호된다. 전세권 설정은 등기가 이뤄져야 하기 때문에 신청 방법이 확정일자를 받는 것에 비해 상대적으로 번거롭다.

전세권을 설정하기 위해서는 집의 소유권자인 집주인의 동의를 받아야만 신청이 가능하다. 확정일자의 경우 집주인의 동의를 받지 않아도 가능하다.

효력이 발생하는 시간도 다르다. 확정일자의 경우 신청일 다음날부터 효력이 발생하지만 전세권을 설정하게 되면 신청 당일부터 효력이 발생한다.

 

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//▶ 전세권 설정 등기 판례 
A씨는 전세보증금 6000만원을 주고 입주하고 전세권 설정 등기를 신청했다. A씨는 전입신고를 하지 않았고 확정일자도 받지 않았다.

다음해 B씨가 같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 들어왔다. 전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았다. A씨는 B씨가 입주한 뒤 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았다.

몇 년 후, 이 다가구주택은 경매에 넘어가게 됐다. B씨는 A씨가 건물 매각대금을 먼저 배당받자 배당이의 소송을 냈다.

이럴 경우 경매에서 배당받는 순서는 어떻게 될까?
A씨가 전세권 설정 등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 별개다.

주택임대차보호법에 의하면 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생긴다. 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 건물에 전세권을 설정했기 때문에 건물을 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지만 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다.

법원은 "건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 한 A씨가 선순위지만 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 B씨가 선순위"라고 판단했다. 

전세권 설정 등기를 먼저 마친 A씨는 대지매각대금에 대해서는 선순위로 배당을 받지 못한다. 법원은 대지와 건물을 일괄경매하더라도 이런 점을 고려해 배당 금액을 나눠야 한다고 판결했다.

 

 

 

제공처 법률N미디어 http://blog.naver.com/naverlaw