부동산 부부공동명의등기

부동산 부부공동명의등기 장단점

///▶ 부부공동명의등기의 효과

= 세금감면효과

 - 신혼집을 구입하거나 임차할 때 부부가 공동명의로 등기(소유권이전등기, 전세권 등기 등)하면 해당 부동산에 대한 재산권 행사를 부부가 공동으로 할 수 있으며, 특히 주택을 양도하거나 상속받는 경우에는 세금감면효과를 얻을 수 있습니다.

※ 등기 시 부부간의 지분은 반드시 절반으로 할 필요는 없고 3대 7, 4대 6 등 협의에 따라 자유롭게 설정할 수 있습니다.

픽사베이이미지

= 부부 일방의 재산권행사 제한

 - 부부가 주택을 공동명의로 등기하면 해당 주택에 대한 권리를 공동으로 소유하게 됩니다. 따라서 부부 일방이 공동명의인인 배우자의 동의 없이 해당 주택을 처분하거나 변경할 수 없습니다. 또한, 은행에서 대출받거나 담보용으로 제공하려는 경우에도 공동명의인인 배우자의 동의를 받아야 하므로 상대방의 일방적 재산권 행사에 제한을 가할 수 있습니다.

  ≫ 부부는 공동체로서 가정생활상 항시 행해지는 일상적인 가사업무(예: 식료품의 구입)에 대해서는

      대리권한을 나타내는 증명 없이도 상대방을 대리할 수 있습니다.

  ≫ 그러나 위와 같은 재산권 처분 등의 경우는 상대방의 인감증명, 위임장 등 대리권한을 증명할 수 

      있는 서면이 있어야만 대리권 행사가 가능합니다.

 

= 경매 시 소유권 방어에 유리

 - 공동명의로 등기된 주택의 지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 즉 주택의 일부분에 대해서만 경매가 진행됩니다. 따라서 그 경매 목적물(즉, 주택의 일부분)에 대한 효용가치가 크지 않아 싼 값에 낙찰될 가능성이 높습니다. 또한, 다른 사람에게 낙찰되더라도 주택에 대한 지분을 가지고 있는 배우자가 공유자의 자격으로 우선매수신고를 해서 그 주택을 다시 구입할 수 있습니다. 

※ “우선매수신고”란 공유물지분의 경매에서 공유자(여기서는 배우자)가 매각기일까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액 등 적절한 보증을 제공하고, 경매 목적물에 대한 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자(배우자 일방)의 지분을 우선매수하겠다는 내용을 신고하는 것으로, 이 경우 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수신고를 한 공유자(여기서는 배우자)에게 매각을 허가하도록 되어 있습니다.

 

 

 

///▶ 양도소득세의 절세

= 양도소득세

 주택매매·교환 또는 전세권 양도, 등기된 부동산임차권 등의 유상양도를 통해 소득이 발생한 경우에는 그 양도소득에 대해 다음과 같이 세금을 납부해야 합니다.

                                     양도소득세 = 양도소득 과세표준 × 양도소득세율

 - 양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 한 금액으로 합니다.

※ "양도소득기본공제"란 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만 원을 공제하는 것을 말합니다.

픽사베이이미지

 - 양도소득세율은 다음과 같습니다.

구 분	과세표준	세 율
보유기간	1년 미만	50% [주택(「소득세법 시행령」 제167조의5에 따른 토지 포함), 조합원입주권 및 분양권의 경우 70%]
	1년 이상 ~ 2년 미만	40% [주택(「소득세법 시행령」 제167조의5에 따른 토지 포함), 조합원입주권 및 분양권의 경우 60%]
	2년 이상 (분양권의 경우 60%)	1,200만원 이하	과세표준의 100분의 6
		1,200만원 초과 4,600만원 이하	72만원+(1,200만원을 초과하는 금액×15%)
		4,600만원 초과 8,800만원 이하	582만원+(4,600만원을 초과하는 금액×24%)
		8,800만원 초과 1억5천만원 이하	1,590만원+(8,800만원을 초과하는 금액×35%)
		1억5천만원 초과 3억원 이하	3,760만원+(1억5천만원을 초과하는 금액×38%)
		3억원 초과 5억원 이하	9,460만원+(3억원을 초과하는 금액×40%)
		5억원 초과 10억원 이하	1억7,460만원+(5억원을 초과하는 금액×42%)
		10억원 초과	3억 8,460만원+(10억원을 초과하는 금액×45%)
비사업용토지		1,200만원	16%
		1,200만원 초과 4,600만원 이하	192만원+(1,200만원 초과액×25%)
		4,600만원 초과 8,800만원 이하	1,042 만원+(4,600만원 초과액×34%)
		8,800만원 초과 1억5천만원 이하	2,470만원+(8,800만원 초과액×45%)
		1억5천만원 초과 3억원 이하	5,260만원+(1억5천만원 초과액×48%)
		3억원 초과 5억원 이하	1억2,460만원+(3억원 초과액×50%)
		5억원 초과 10억원 이하	2억2,460만원+(5억원 초과액×52%)
		10억원 초과	4억 8,460만원+(10억원 초과액×55%)
미등기양도자산		70%

 주택을 부부공동명의로 등기하면 과세표준이 낮아지므로 양도소득세에 대한 부담이 줄어들게 됩니다.

픽사베이이미지

= 비과세 양도소득

 - 1세대가 1 주택을 양도하기 전에 혼인 등으로 인하여 2 주택 이상을 보유하는 경우로서 다음에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외)의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

  ≫ 1 주택을 보유하는 자가 1 주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2 주택을 보유하게

      되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

  ≫ 1 주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1 주택을 보유

      하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2 주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에

      먼저 양도하는 주택

 

 

 

///▶ 종합부동산세의 절세

= 종합부동산세

 - 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납부의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있습니다.

 ≫ 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 함)의 경우에는 위탁자(규제「주택법」 제2조 제11호가 목에 따른 지역주택조합 및 「주택법」 제2조 제11호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말함)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있습니다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 봅니다.

≫ 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억 원(1세대 1 주택자의 경우에는 11억 원)을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 「종합부동산세법」 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외)한 금액에서 100분의 60을 곱한 금액으로 하되, 2019년부터 2021년까지 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대해서는 다음의 연도별 비율을 적용합니다. 
      1. 2019년: 100분의 85
      2. 2020년: 100분의 90
      3. 2021년: 100분의 95

 

= 부부공동명의로 등기한 경우 종합부동산세의 절세

 - 1세대 1 주택자의 경우에 부부공동명의를 하면 공제금액이 11억 원이 아닌 부부 각각에 대해

    6억 원씩이기 때문에, 종합부동산세를 절세할 수 있습니다.
 -  부부공동명의 1 주택자는 별도로 신청하는 경우 해당 주택에 대해 1세대 1 주택 특례를 적용받을

    수도 있습니다.

 

픽사베이이미지

///▶ 상속세의 절세

= 상속세

 - 배우자 일방의 사망으로 인해 상속이 개시되는 경우에 납부하는 상속세는 그 배우자의 모든 상속

   재산을 대상으로 과세표준이 결정되며, 여기에 따른 누진세가 적용됩니다.

= 부부공동명의로 등기한 경우 상속세의 절세
 - 단독명의인 경우 그 단독명의인인 배우자가 사망하면 주택이 모두 상속재산에 해당되지만, 부부

공동명의를 한 경우에는 사망한 배우자의 지분만큼만 상속재산이 되기 때문에 상속세를 절세할 수

있습니다.

 예를 들어, 주택을 배우자 일방의 단독명의로 등기한 경우에 그 배우자가 사망했다면 해당 주택의 

100% 지분에 대해 상속세가 부과되지만, 부부가 5대 5의 비율로 지분을 설정해서 공동명의로 

등기한 경우에 배우자 어느 한쪽이 사망했다면 사망한 배우자의 지분인 50%에 대해서만 상속세가 

부과됩니다.

 

픽사베이이미지

///▶ 단독명의를 부부공동명의로 변경 시 주의사항

= 단독명의를 부부공동명의로 변경 시 주의사항
 - 단독명의를 부부공동명의로 변경하는 등기를 하려면 증여세, 취득세 등의 세금과 등기수수료 등을 추가로 부담해야 하는데, 경우에 따라서 이 비용은 공동명의로 변경했을 때 얻을 수 있는 절세 비용보다 더 많아질 수 있습니다. 따라서 현재 단독명의로 된 주택을 부부공동명의로 변경하려는 경우에는 증여세, 취득세, 등기수수료 등의 비용과 공동명의로 인한 양도소득세, 종합부동산세 등 절세비용을 꼼꼼히 비교한 후 변경여부를 결정해야 할 것입니다.

= 증여세의 부담
 - 부부공동명의로 변경등기를 하는 것은 배우자 일방이 상대 배우자에게 증여받는 것으로 간주되기 때문에 증여세를 납부해야 합니다.

 - 그러나 배우자에게 증여받는 경우에는 최고 6억 원까지(최근 10년 이내에 증여로 인해 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합한 금액) 과세되지 않습니다.

= 취득세 등의 부담
 - 부부공동명의로 변경할 때는 부부공동명의 취득 당시의 가액에 3.5%의 취득세율을 곱한 금액을 취득세로 납부해야 합니다. 예를 들어, 2억 원을 주고 구입한 주택(취득 당시의 가액이 2억 원)에 대해 지분을 반반씩으로 하는 내용의 부부공동명의등기를 한다면 취득세로 (1억 원 × 3.5%)인 350만 원을 내야 합니다.

 - 이 외에도 부부공동명의로 변경할 때는 부동산 취득에 따른 지방교육세와 농어촌특별세를 납부해야 합니다.