임야 투자시 확인 사항

임야 투자시 확인 사항

오늘은 임야 투자에 대해서 알아보려고 합니다. 

임야란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목의 종류 중 하나로 산림 및 들판을 이루고 있는 숲, 습지, 황무지 등의 토지를 말합니다.

픽사베이(Pixabay) 이미지

◆ 임야 투자의 장점
1. 농지보다 평 단가가 저렴하다. 
2. 수요층이 적고 그래서 농지보다는 사기가 쉽다.
3. 고수익을 내는 경우가 많다.

 

우선 농지보다 평 단가가 저렴해서 그만큼 개발 투자자들이나 토지 투자 고수들만 도전하는 경우가 많아서 
수요층이 적고 그래서 농지보다는 사기가 쉽다는 점이 있습니다. 또한 임야가 큰 경이야만 찾아서 
고수익을 내는 경우가 많다는 점인데요. 장점이자 단점일 수가 있는 것이 고수익을 낼 가능성과 투자 리스크가 매우 크다는 문제가 동시에 있습니다. 

◆ 임야 투자의 단점
1. 평수가 큰 경우가 많아서 전체가격이 비싸다.
2. 덩치가 크고, 파악이 어렵다.
3. 기획 부동산의 사기 위험이 높다.

 

임야는 평 단가가 저렴한 대신에 평수가 많아서 전체 가격은 매우 비쌉니다.
보통 몇 만 평씩 큰 덩어리가 많아서 평 단가가 10만원 이내여도 수십 억이 되는 경우가 많습니다. 
덩치가 크다. 보니까 그 안에 뭐가 있는지 파악도 어렵고 길도 없는 경우도 있고 묘지나 파쇄하기 어려운 큰 암석이 있는 경우도 있습니다. 

또 기획 부동산이 큰 산을 사서 200평에서 500평 단위로 지분으로 많이 거래를 해서 사기의 위험이 매우 높습니다. 
일단 산이고 지분 거래라면 걸으시는 것이 맞습니다. 
아닌 경우도 있을 수도 있겠지만 현장에서 보면 이런 식으로 기획 부동산에게서 지분으로 임야를 사서 후회를 하시는 경우를 엄청나게 많이 보게 됩니다. 

예를들어 지적도상 화성시 송산면 천등산이라는데가 있습니다.
송산그린시티 인근 개발지라고 해서 지분 단위로 팔았던 적이 있습니다. 
또 임야는 전답과 같은 농지보다는 개발 제한에 관한 규제가 많습니다. 
그래서 고수나 개발 투자자들이 투자를 합니다. 

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임야 투자시 꼭! 확인해야 할 것 4가지 사항
1. 어떤 산지인지 토지이용계획에서 확인.
사시려는 임야가 어떤 산지인지 토지 이용 계획에서 꼭 확인을 하셔야 합니다. 
산지는 보전산지와 준보전산지로 크게 나눌 수 있고요 그중에서 일단 보전산지는
말 그대로 보전을 해야 하는 산지여서 투자하기가 어려운 산지를 말합니다. 
이 중에서 또 보전 산지는 임업용 산지와 공익용 산지로 나뉘는데요. 

 

공익용 산지는 보전산지 중에서 약 27% 정도로 국가나 지자체를 위한 것만 가능한 곳이어서 개인이 개발을 할 수 없는 곳입니다. 
개해방지 자연 보존 복원 증진 등의 공익 기능을 위한 산지를 공익용 산지라고 합니다.

또 임업용 산지는 보전산지 중에서 한 절반 정도인데 산림자원의 조성과 임업 경영 기반의 구축 등 임업 생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산입니다. 
공익용 산지보다는 임업용 산지가 개발 가능성이 있다고 볼 수 있습니다. 

준보전산지는 보전산지 이외의 산지로 투자가 가능한 곳입니다. 
준보전산지는 특별한 경우를 제외하고는 산지 전용에 대한 행위 제한을 비교적
적게 받기 때문에 주택이나 공장 등의 개발 용도로 이용이 가능한 산지에 해당합니다. 

 

토지 이음 사이트(http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp)에 들어가서 지원을 입력을 하시면요. 

토지 이용 계획을 살펴보면 준보전산지인지 보전산지인지 알수 있으니, 꼭 확인을 해보시고 임야를 투자를 하시기 바랍니다.

2.경사도와 임목.
경사도라는 건 산의 기울기를 말합니다.
밑면분의 높이 곱하기 100을 하면 경사도 퍼트가 나옵니다. 
45도는 100% 경사도입니다. 15도 미만은 완경사지이고 20에서 25도는 급경사지입니다. 
보통 25도 이상의 경사는 개발 허가가 나지 않습니다. 
지자체마다 산지전용 허가 기준이 다르기 때문에 어떻게 다른지 확인을 해보셔야 합니다.

경사도 이해

임업 정보 다드림 사이트(https://gis.kofpi.or.kr/gis/main.do)에서 해당 토지 지번을 입력하시면 경사도와 임목 종류까지 자세히 알 수 있습니다.
이런 경사도와 또 임목에 따라서 개발행위 허가가 나지 않는 경우가 있으니까요. 
경사도와 임목을 임야 투자 시에 꼭 확인해 보셔야 합니다. 

3. 도로, 배수로, 전기 유무.
임야가 도로가 있는지 또 배수로와 전기는 들어올 수가 있는지 꼭 확인해 보셔야 합니다.
임야 주변에 지목상 도로가 있는지 확인해 보셔야 합니다. 
지목상 도로가 아닌 현황도로라면 그 현황도로를 이용해서 건축 허가가 난 적이 있는지 시청에 확인을 합니다. 
계획상 도로가 접해 있으니까 허가가 날 것이다라는 말을 믿으시면 안 됩니다. 
또한 산에 나있는 좁은 포장이 안 된 임도는 도로로 인정을 받기가 어렵습니다. 

또 배수를 잘 확인하셔야 되는데요. 개발 시에 배수로가 없으면 비가 와서 넘치게 될 수가 있습니다.
우수를 뽑지 못하고 배수가 잘 안 되면 이런 우면산 산사태 같은 큰 일이 생길 수가 있습니다. 
배수로가 없으면 개발 허가도 안 나오니까요. 
반드시 지목상 도로 배수로 전기가 들어오는지 꼭 확인해 보시고 투자를 하셔야 합니다. 

4. 분묘 기지권.
임야 투자는 크기가 매우 큰 경우가 많아서 그 안에 묘지가 숨어 있어도 모르는 경우가 있습니다. 
분묘기지권이라는 거는 그 임야에 20년 동안 평온 공연학의 묘를 소유하고 있으면 관습법상 지상권과 유사한 효과로 co 취득을 하는 경우를 말합니다. 
이 경우에는 내가 등기를 가지고 있는 내 소유의 임야이지만 내 임야에 있는 묘지의 주인에게 이장을 하라고 할 수가 없게 됩니다.
즉 남의 조상 묘를 쉽게 없앨 수가 없는 것을 말합니다. 
그러니까 임야 투자 시에는 반드시 분묘 기지권 여부를 살펴봐야 합니다. 

그럼 정리를 해보면 임야 투자 시 꼭 확인해 봐야 할 것 4 가지 
첫째, 토지이용 계획 사이트에서 내가 사려는 임야가 보전산지인지 준보전산지인지 확인한다 
두번째, 임업 정보 다드림 사이트에 해당 토지 지번을 입력하고 경사도와 임목을 확인한다 
세번째, 임야에 도로가 있는지 배수로와 전기는 들어오는지 확인한다 
네번째, 분묘 기지권 여부를 확인한다 

이런 4가지를 임야 투자 시에 꼭 확인해 보시고 성공적인 토지 투자하시기 바랍니다.